주택, 부속토지만 보유해도 취득세는 중과/집 맞바꿔도 ‘부동산 양도’… 세금도 내야

Q. A 씨는 다주택자에 대한 세금이 늘어 고민이 많다. 그런데 주택 부속토지만 보유한 경우에는 주택 수에 반영되지 않는다는 얘기를 들었다. 이에 대해 자세히 알고 싶다.

A. 단독주택은 토지와 건물 등기를 별도로 하기 때문에 부속토지만 보유하는 것이 가능하다. 부속토지만 보유했을 때 주택 수는 어떻게 계산하는 걸까.

먼저 주택을 취득하는 단계를 살펴보자. 주택을 매매로 취득해 다주택자가 되거나 다주택자로부터 주택을 증여받으면 일정 요건에 따라 중과세율이 적용돼 취득세 부담이 커진다. 이때 주택 수는 동일 가구원을 모두 합산해 계산한다. 또 주택의 부속토지만 보유한 경우에도 주택을 보유하거나 취득한 것으로 간주하도록 명시적으로 정하고 있다. 적용 방법을 명시하지 않은 경우 주택으로 볼 수 없다는 조세심판원 판례가 있기도 하지만 다주택 중과세율에 이를 명시해 두고 있어 논란의 여지는 없을 것으로 판단된다.

다음으로 종합부동산세에 대해 살펴보자. 주택에 대한 종합부동산세는 가구별이 아닌 개인별로 과세한다. 주택 공시가격 합계액에 공정시장가액비율을 곱한 금액에서 기본적으로 6억 원을 공제해 과세표준을 정한 뒤 보유 주택 수에 따른 세율을 적용해 부담 세액을 최종 결정한다. 이때 1주택을 가구원 1명이 단독으로 보유하는 경우에만 3억 원의 추가 공제와 고령자 및 장기 보유자에 대한 세액공제를 적용받을 수 있다.

종합부동산세법에선 부속토지만 보유했을 때 주택을 보유한 것으로 간주하는지 명시하고 있지 않다. 하지만 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유한 경우 1주택자에 대한 3억 원 추가 공제와 고령자 및 장기 보유 세액공제를 적용하도록 정하고 있다.

또 종부세율을 적용할 때 주택 수 산정 방법과 관련해 종부세법 시행령은 공동보유 주택에 대해 각자가 주택을 보유한 것으로 규정하고 있다. 여기에 더해 국세청은 부속토지만 보유했을 때도 주택의 일부를 보유한 것으로 판단해 주택 수에 반영해 세율을 적용하고 있었다.

그러나 최근 조세심판원은 주택 부속토지만 보유한 경우 이를 주택 수에서 제외하고 세율을 적용하는 것이 맞는다고 판결했다. 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유했을 때 1주택자로 본다고 규정돼 있다는 것이다. 따라서 주택 건물분을 다른 사람에게 양도하거나 증여한 뒤 부속토지만 보유하면 다주택 중과세율 적용을 피할 수 있을 것으로 보인다.

마지막으로 처분 단계의 양도소득세를 살펴보자. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 적용받지 못해 일반세율에 추가 세율을 더해 많은 세금을 부담해야 한다. 추가 세율은 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트가 적용된다. 2020년 6월 1일 이후 양도하면 여기에 각각 10%포인트씩 더 인상된 추가 세율을 부담해야 한다.

양도세에서는 주택 부속토지만 보유한 경우 주택 수에 반영하는지 명시적으로 정한 규정이 없다. 다만 소득세법 시행령에서 주택을 공동으로 보유했을 때 각자가 주택을 보유한 것으로 정하고 있다.

하지만 소득세 집행 기준에선 본인 소유의 토지 위에 타인 소유의 주택이 있는 경우 본인 주택 수에 포함되지 않는 것으로 정하고 있다. 따라서 부속토지만 보유한 경우 주택 수에서 제외하고 있다.

이호용 국민은행 WM 스타자문단 세무사

 

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부동산을 양도하면 양도소득세가 발생한다. 일반적으로 부동산 양도란 매매 거래를 말한다. 거래할 때 돈이 오갔다는 뜻이다. 그렇지 않은 경우라도 양도에 해당할 때가 있다. 돈 거래 없이도 세법상 양도로 보는 경우가 있기 때문이다. 어떤 사례를 양도 행위로 볼 것이냐에 따라 양도세 부과 여부가 결정된다.

 

누가 보더라도 확실히 양도에 해당하는 경우가 있는가 하면 모호한 경우도 많다. 주의해야 하는 것은 양도가 아닌 것처럼 보이지만, 세법상 양도에 해당하는 거래다. 정확한 정보 없이 양도세를 내지 않는다면, 원래 내야 했던 양도세는 물론이고 가산세까지 납부해야 한다.

 

금전의 수수가 없지만 양도에 해당하는 가장 대표적인 것이 교환이다. 부동산 교환이란 소유자 쌍방이 소유권을 서로 이전하기로 약정하는 계약의 종류다. 이때 차액을 정산하든 정산하지 않든 교환 자체가 부동산 양도에 해당한다. 법인을 설립할 때 부동산을 현물출자 하거나, 대물 변제 하는 것 역시 양도 행위다. 따라서 이 경우 양도차익이 있다면 세금을 내야 한다. 물론 과세가 뒤로 미뤄질 수도 있지만, 조건이 맞아야 한다.

 

이혼하면서 부동산을 넘겨주는 경우도 마찬가지다. 이혼에 있어 부동산의 소유권을 상대방에게 넘길 때는 소유권 이전의 원인에 따라 다르게 취급한다. 이혼에 따른 재산분할로 넘기는 것이라면, 양도에 해당하지 않는다. 따라서 양도세를 내지 않아도 된다. 하지만 이혼 위자료로서 부동산을 넘기는 경우에는 양도에 해당한다. 애초에 금전(위자료)으로 지급해야 하는 것을 대물(부동산)로 변제한 것이 되기 때문이다. 둘 다 이혼하는 과정에서 부동산을 넘긴 것이지만 성격에 따라 양도인지 아닌지가 달라진다. 이런 이유로 부동산의 경우 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 명의를 바꾸는 경우가 적지 않다.

 

‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률’ 등에 따라 부동산을 양도할 때도 양도세를 내야 한다. 흔히 수용이라고 부르는 것이다. 세법상 양도란 자의에 의한 양도뿐 아니라 강제 양도되는 경우에도 대가를 받기 때문에 양도로 취급한다.

 

경·공매로 부동산의 소유권이 이전되는 것 또한 양도다. 따라서 매각금액의 규모나 유찰횟수와 상관없이 취득가액보다 크다면 양도세를 내야 한다. 다만 제3자로서 담보로 제공한 부동산을 경·공매로 담보제공자가 재취득하는 경우에는 양도로 보지 않는다. 원래부터 본인이 소유했던 물건이기 때문이다.

 

 

재산을 증여받는 사람이 채무를 같이 부담하는 부담부증여의 경우 일부는 증여, 일부는 양도에 해당한다. 증여자의 경우 본인의 채무가 동시에 없어지므로 줄어드는 채무만큼 대가를 받았다고 본다. 따라서 부담부증여의 경우 증여를 받는 측(수증자)은 일부 증여세를 내고, 증여자는 양도세를 내야 한다.

 

이와 반대로 양도에 해당하지 않는 사례도 있다. 도시개발법에 따른 환지처분(換地處分)으로 청산금을 수령하지 않을 때는 양도로 보지 않는다. 양도를 담보로 소유권을 이전하는 경우도 마찬가지다. 부동산의 명의신탁, 공유물 분할, 특수관계자 간 양도 사례에서도 증여로 여겨질 경우에는 양도세를 내지 않는다.

 

양도세는 납세자 스스로 신고하고 납부해야 하는 의무가 부여된 신고납세세금이다. 어떤 상황이 양도에 해당하는지를 세무당국이 알려주는 것이 아니라 스스로 파악해야 한다는 뜻이다. 이를 놓치면 가산세라는 폭탄을 맞을 수도 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장